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苏州商铺诱人的“售后返租”,背后能挣钱的商家可能寥寥无几

时间:2019-08-07

  07:55:56说房哥

  目前市场上的市场投资产品可以广泛选择,鱼眼的情况更加严重。特别是一些售后和租赁的产品纷纷出现。在中国的许多城市,这种售后回租模式已被广泛用于商业房地产的营销。据统计,这类商业地产每年以8%或12%的高回报率吸引投资者。

“售后回报”营销模式的一部分通常将大型物业划分为小块,单价较低,回报更具吸引力,因此受到一些中小投资者的青睐。不要费心支付回报,这是售后回租模式对投资者最具吸引力的地方。在对租金回归的理解方面,投资者和开发商也达成了默契:认为开发商将退还租金然后整个商家可以更快地发挥龙城的作用,从而提升商店的价值。随着租金回归高峰,“销售和回租”模式的风险逐渐显现。

事实上,开发商在进行“销售回扣”时往往会提高产品价格。所谓的“羊毛就在羊身上”。例如,一个市场价值2万元/平方米的商店来自58个城市,开发商将价格提高到4万元/平方米,并承诺10年包机,年收入8%。假设商店本身在10年内不会升值或贬值,10年后也不计算投资者的利息损失和各种税费。虽然投资者的租金收入为80%(每年8%×10年),但总共收到32,000元/平方米的租金。但是,如果投资者此时出售该商店,则只能卖出2万元/平方米,实际物业收入为50%,而且销售后的损失是一半,所以实际年度投资回报率为平方米专卖店仅:(320万元-20,000元)/4万元/10年=3%,远低于开发商8%的年回报率。 (即使考虑到商店本身的升值,再加上投资者的利息税和同年房地产品牌的高价,最终的年回报率也不会高达开发商索赔的8%。)

除了回报率问题外,其他领域也存在一些潜在风险。例如,如果您购买商店并退还租金,其中大部分都是基于8%的基准。例如,一个城市的商业项目,在业主收到三个月的“回租回报”之后,该项目因资本链断裂而被打破,租约被租赁成一张纸。

看着襄城一家商场现场店铺的王先生说,他以前曾投资过一栋房子,但他觉得租房子难以归还,他只能改变。目前,许多商店在过去几年保证了7%-8%的退货率。似乎投资一家小商店比一所房子更加无忧无虑。今天,许多投资者实际上有类似的想法。他们认为,苏州零售促销的年回报率为7%-8%,比住宅平均3%的回报更具吸引力,而且市场上的商店选择正在增长。

投资人王先生介绍说,他在2008年开始了一个高价18平方米的店铺,单价,第一次支付23万元购买,每月供应2500元。但是,交货后,该店的月租金仅为1600元左右。虽然开发商的年回报率为8%,但王先生认为很难达到这个水平。在高新区综合商业项目中购买商店的冯女士表示,当她以每平方米2.8万元的价格购买一家商店时,开发商承诺年回报率为7%。但是,由于投资不理想,开发商将收益率降低到4%。

目前,市场上的投资产品广泛存在,鱼和珍珠的情况更加严峻。特别是一些售后和租赁的产品纷纷出现。在中国的许多城市,这种售后回租模式已广泛应用于商业地产的营销。据统计,这类商业地产每年以8%或12%的高回报率吸引投资者。

“售后回报”营销模式的一部分通常将大型物业分成小块,单价较低,回报更具吸引力,因此受到一些中小投资者的青睐。不要费心支付回报,这是售后回租模式对投资者最具吸引力的地方。在对租金回归的理解方面,投资者和开发商也达成了默契:认为开发商将退还租金然后整个商家可以更快地发挥龙城的作用,从而提升商店的价值。随着租金回归高峰,“销售和回租”模式的风险逐渐显现。

事实上,开发商在进行“销售回扣”时往往会提高产品价格。所谓的“羊毛就在羊身上”。例如,一个市场价值2万元/平方米的商店来自58个城市,开发商将价格提高到4万元/平方米,并承诺10年包机,年收入8%。假设商店本身在10年内不会升值或贬值,10年后也不计算投资者的利息损失和各种税费。虽然投资者的租金收入为80%(每年8%×10年),但总共收到32,000元/平方米的租金。但是,如果投资者此时出售该商店,则只能卖出2万元/平方米,实际物业收入为50%,而且销售后的损失是一半,因此每年的实际投资回报率为平方米专卖店仅:(320万元-20,000元)/4万元/10年=3%,远低于开发商8%的年回报率。 (即使考虑到商店本身的升值,再加上投资者的利息税和同年房地产品牌的高价,最终的年回报率也不会高达开发商索赔的8%。)

除了回报率问题外,其他领域也存在一些潜在风险。例如,如果您购买商店并退还租金,其中大部分都是基于8%的基准。例如,一个城市的商业项目,在业主收到三个月的“回租回报”之后,该项目因资本链断裂而被打破,租约被租赁成一张纸。

看着襄城一家商场现场店铺的王先生说,他以前曾投资过一栋房子,但他觉得租房子难以归还,他只能改变。目前,许多商店在过去几年保证了7%-8%的退货率。似乎投资一家小商店比一所房子更加无忧无虑。今天,许多投资者实际上有类似的想法。他们认为,苏州零售促销的年回报率为7%-8%,比住宅平均3%的回报更具吸引力,而且市场上的商店选择正在增长。

投资人王先生介绍说,他在2008年开始了一个高价18平方米的店铺,单价,第一次支付23万元购买,每月供应2500元。但是,交货后,该店的月租金仅为1600元左右。虽然开发商的年回报率为8%,但王先生认为很难达到这个水平。在高新区综合商业项目中购买商店的冯女士表示,当她以每平方米2.8万元的价格购买一家商店时,开发商承诺年回报率为7%。但是,由于投资不理想,开发商将收益率降低到4%。

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