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江山地产项目违规乱象:无证销售四年 项目濒临烂尾

时间:2019-12-23

深度|郑州老字号住宅企业江山房产项目违规乱建调查11月15日和16日,郑州市七彩四季花园、四季广场、硅谷广场项目近2000名业主再次聚集,组织维权活动 这些项目的首次出售已经过去了五年,但迄今为止,这些业主购买的项目或建设停滞不前,或者没有合法的买卖合同,1000多名业主陷入了拥有两个货币房空的困境

今年7月11日,郑州市住房保障和房地产管理局还下发了方正[[2019]79号文件,对房地产市场进行专项集中整治,重点控制房地产开发企业无证预售、变相集资购房等违法乱纪现象。

但是,记者多次调查发现,上述项目的开发商河南郑州江山房地产开发有限公司(以下简称“江山公司”)和一些以关联公司名义进行的房地产项目存在着用地审批前建设、无证销售、售后退租、无力办理房产证等问题。

“江山房产曾经名声很好。郑州还有一条以江山公司命名的江山路 江山四季广场项目的业主说

根据公开信息,江山公司成立于1994年。江山公司作为河南老牌开发商和“全国二级资质房地产企业”及“河南省房地产业务副总裁单位”,先后在郑州建设了文华社区、文华西区、江山大厦、秦江花园、江山名典、江山名宅等中高档建筑。自2010年以来,江山公司也开始涉足商业地产领域。

据了解,为了表彰和鼓励江山公司,郑州惠济区政府将原郑莽路命名为江山路。 江山路从北环立交向南延伸至南阳路,向北延伸至黄河大堤。它穿过惠济区,全长近37公里。

然而,江山公司及其附属公司名下的商业地产和住宅项目,如硅谷广场、四季广场、江山宋城、七彩四季花园等,都表现出违规和混乱,导致业主们纷纷表态。

当地管理部门并非不知道相关项目。江山公司及其下属公司也因非法销售而受到处罚。然而,由于非法销售成本低,非法销售将在处罚后继续存在。 面对记者的询问,郑州市住房保障和房产管理局市场监管司与郑州市金水区房屋管理局交换了借口。 截至新闻稿,几个项目违规造成的问题尚未得到有效解决。

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ 一位姓孟的业主告诉记者

据了解,缤纷四季花园项目位于中原区何欢街以北、金锁路以西的郑铮[2015]61号地块(网)。 郑州市人民政府于2015年9月7日就该土地的出让问题作出了批复。土地的性质改变为70年产权的居住用地。 2015年9月15日至2015年10月21日,郑州市国土资源局进行了土地使用权网上挂牌。经过31轮竞标,该土地最终以7542万元的价格出售给河南爱丁堡房地产有限公司(以下简称“爱丁堡”),相当于每平方米2144.702元,溢价91.32%

爱丁堡成立于2015年8月,注册资本2000万元,江山公司持股51%,开封亚盛金属材料有限公司(以下简称“亚盛公司”)持股48%,河南冠联工程有限公司(以下简称“冠联公司”)持股1%。记者在上述业主提供的购房收据中发现,该项目的收讫日期为2014年11月3日,财务印章为江山公司,而上述土地于2015年9月被征用,在土地使用权取得之前,非法销售已经开始 在另一份项目采购收据中,记者还发现采购日期是2018年11月14日,但财务印章是爱丁堡公司。江山公司涉嫌借出银行账户来收取业主的货款。根据两张收据的时间,非法销售持续了4年。

2019年11月13日,记者走访了五彩缤纷的四季城项目现场,发现施工塔吊和施工车辆仍在原地,但项目运行已经停止,施工设备摆放混乱,整个项目濒临失败。

据报道,整个项目占地15.09亩,计划建设4栋建筑,总建筑面积0.88平方米 包括24层商业建筑(1号楼),面积0.21平方米,240栋房屋;一栋26层的公共租赁房(2号楼)占地198平方米,将由郑州市住房保障办公室回购。三楼临街商业建筑2栋,面积2628.52平方米,待建建筑1栋。面积为9262.15平方米的348个地下停车位和750平方米的社区管理服务费房尚未竣工。

据记者了解,该项目目前处于法院查封和建设停滞状态。项目的下一阶段将是拍卖过程。 郑州高新区政府进行了协调,但没有取得实质性进展。涉案的300名业主仍被困在两家金融机构空

由于爱丁堡拖欠了一级建筑集团(以下简称“一级建筑”)的工程款,一级建筑将向法院起诉。法院最终裁定爱丁堡将支付3306万元人民币和违约金。逾期不履行的,原建设单位有权从所涉及项目的折价或者拍卖价格中优先获得补偿。

“自2014年11月以来,爱丁堡长期以来一直在五张证书不完整的情况下非法销售。已筹集项目销售资金8160万元,收回公租房资金1950万元,并将土地抵押给银行获得贷款8000万元,合计约1.8亿元。 后来,江山公司将资金挪作他用,导致爱丁堡拖欠原建设资金4200万元。最初的建筑集团在长期寻求项目资金失败后起诉爱丁堡。 一位熟悉五彩缤纷的四季花园项目的消息人士告诉记者

记者进一步了解到,爱丁堡与一期工程签订合同后,一期工程向爱丁堡支付了1000万元的履约保证金。 此后,爱丁堡向原银行返还了700万元履约保证金。 原件和爱丁堡都批准完成工程的费用为4945万元。 工程价格的80%为3956万元,扣除爱丁堡已经支付的650万元后,剩下3306万元。

此外,上述知情人还向记者透露,多彩四季花园项目涉及的公共租赁住房存在非法分配公共租赁住房租金的问题。

记者发现,如果项目已取得《国有土地使用证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》,并已进入基本建设阶段,企业可以通过查阅郑州市房屋管理局出具的关于回购三环路公租房的文件,申请回购资金的30%。 项目进展达到预售条件并满足相关要求后,可追加30%的回购资金申请拨付。

然而,爱丁堡四季欢乐花园项目财务收支专项核查报告显示,根据与郑州保障性住房办公室签订的协议,该项目2号楼为公共租赁住房。建设完成后,郑州保障性住房办公室将以每平方米2887元的价格回购。买回的房子的总价格是。74元,到目前为止已经收到元,其余的74元还没有收到。

记者发现,爱丁堡于2016年3月3日获得《建设用地规划许可证》,2016年5月17日获得《土地证》,2017年7月5日获得《建筑工程施工许可证》,但尚未获得预售证书,公租房资金分配已达到房屋回购总价的63%,明显违反了上述公租房回购规定。

"四个许可证都已经处理好了,为什么预售许可证不能处理?"五彩缤纷的四季花园的主人感到困惑。 至于处理爱丁堡项目预售许可证的延误,上述知情人士认为爱丁堡不打算签发预售许可证。 “在爱丁堡项目的中期,对公共租赁住房的图纸进行了修改,导致手续已经完成。修订公共租赁住房的目的是拖延时间,办理土地抵押,向银行借款,并在8000万元贷款减少后放弃该项目。 “

”当时,我只有在看到公租房时才买它。我觉得出租公屋应该更可靠。 ”店主告诉记者

开发商违反高新区核心规定,开设售楼处出售无五证房屋,市场监管部门在哪里?2017年11月,当地电视台曝光了该项目的非法销售。郑州市住房保障和房地产管理局对该项目实施了行政处罚。然而,爱丁堡继续违反规定,销售一直持续到2018年底

“随着时间的推移,领导人已经改变,态度也已经改变 高新区最新的官方回复是问题建筑不能在网上签署。 然而,在业主询问后,该项目已从问题建筑名单中删除。目前,由于爱丁堡未能返还项目资金,建筑公司准备拍卖这些建筑。由于土地已抵押给银行,银行有权出售土地。 我们的所有者与爱丁堡签署了订阅协议,不受法律保护。 ”一位业主无奈地告诉记者

据记者了解,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干解释》第二条,“出卖人未取得商品房预售许可证的,与出卖人签订商品房销售合同视为无效,但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的,视为有效。” “在实践中,为了保护自己的权益,买方应改变其取消合同的请求,以确认双方签署的合同无效。在此基础上,他们只能通过提出退还购房款和赔偿损失来获得法院的支持。 五年开发建设项目仍为土坑

江山四季广场项目与五彩缤纷的四季花园项目相似,位于文化北路和三环路交通要道,周边人口密集,地理位置优越。该项目已被列为郑州市金水区重点建设项目,定位为中原全民健身运动+立体公园购物中心 四季广场项目规划一至六层为商场,七层为办公楼,可用土地平方米,总建筑面积平方米。

" 2014年8月,建筑销售部在没有任何证明的情况下开始销售,销售额接近2万元。开发商承诺,业主将在2018年底前交出房子,每年返还一笔款项,五到六年后返还。双方还签署了认购合同。 经过五年的开发和建设,该项目仍然是一个泥坑,没有可执行的诉讼财产。现在有房子却没有房子是必要的,有钱却没有钱也是必要的。 江山四季广场的业主无奈地说道

记者在《四季广场项目内部认购协议》中看到,为了确保商场的统一招商和运营,乙方的购买来源必须在商场开业后的前五年内与甲方指定的商业运营公司签订《委托经营管理协议》合同。乙方在商场开业后的前三年享受租金收入的8%,第四年和第五年享受租金收入的9%。

现在协议就像海市蜃楼。由于延迟交货,开发商拖欠了房产款。四季广场的业主已经采取法律措施来维护自己的权益。法院强制执行后,他没有发现公司名下的任何财产。到目前为止,他仍然陷入“两个钱庄”空

据了解,河南江山四季广场房地产有限公司(以下简称“江山房地产”)成立于2015年,注册资本6010万元,法定代表人为黄百和。它由亚盛公司控制80%,江山公司控制20% 江山房产因未能履行法院退还业主购房款的判决,被金水区法院列为遗嘱执行人。江山公司在出售四季广场项目时,将银行账户贷给江山房产,将业主购房款转入江山公司账户,承担连带责任。

2019年11月13日,中国房地产新闻(微信账号:中国-CRB)记者走访江山四季广场项目,发现销售部挂满了维权横幅,里面还挂满了维权业主用喷漆向张红海讨债的标语。销售部两侧是未开发的项目用地,通过铁栅栏可以看到里面的一个空区域杂草丛生。

江山房产销售部负责人说江山四季广场项目的土地是在2012年购买的。收购后,由于陈奇村城中村改造等一系列问题,收购、储存和上市工作无法进行,项目至今已被搁置。 关于业主购房款的退款问题,负责人表示,公司目前陷入财务困境,获得大笔资金的唯一途径是通过土地拍卖。只有通过土地拍卖获得土地,政府才能退还土地出让金 关于业主近两亿元购房款的去向,项目经理表示,业主的购房款已经用于偿还项目土地所欠债务。

四季广场项目的知情人向记者透露,四季广场项目的土地由两块地块组成,分别属于河南平原控股集团和陈奇村。三方通过私人协议完成了土地交易。 现在河南平原控股集团不再愿意参与此事,陈奇村和这块土地还有债务遗留。金水区国土资源局表示,这块土地没有问题,已经收集和储存。所有材料已提交上级批准,并准备进入招标和拍卖程序。 硅谷广场项目(Silicon Valley Plaza Project),也是“江山部门”,位于郑州科技市场的信息技术商圈,由两栋建筑组成。 总建筑面积15万平方米,a栋建筑面积1200平方米,b栋建筑面积1900平方米。 本项目由河南煤炭科学研究院有限公司(以下简称“煤炭公司”)开发,提供建设所需土地,天冠联合有限公司提供全部建设资金,双方合作。

记者在煤炭公司与冠联公司的合作协议中看到,甲方为煤炭公司,乙方为冠联公司,甲方负责提供土地,乙方提供所有建设资金配合文华路82号的房地产项目。 两块合作用地位于郑州市文化路82号。土地使用权属甲方,一片土地为郑国勇[土地(2009)0850号,17.2亩),另一片土地为郑国勇[土地(2009)0852号,9.6亩),共计26.8亩

对于科研用地,乙方应以甲方名义以办公楼的形式进行建设。对于住宅用地,乙方可在转让后,按照本协议的规定,以自己的名义进行开发。

记者发现冠联公司与硅谷广场业主签订了房屋转让初步协议,将内部房屋以二手房转让的形式转化为商品房。然而,由于科研用地的性质,商品房产权证的办理仍然是一个遗留问题。

记者在2018年11月14日签订的产权处理三方协议中看到,甲方均为硅谷广场的代表,乙方为煤炭公司,丙方为江山公司和冠联公司。 双方同意以乙方名义办理硅谷广场统一房地产权属证书,皇冠联盟公司负责将乙方名下的硅谷广场房地产权属证书直接分解转让给业主。

硅谷广场项目在销售过程中也有售后租金折扣 记者在委托管理协议中看到,硅谷广场项目业主委托河南和当时的商业管理公司(以下简称“和兴”)进行招商引资和物业管理,并同意收取租金。冠联公司是业主的担保人,并优先向业主支付租金。

"对于2015年3月购买的商店,将首次支付总房价的50% 剩余的50%将在5年内支付,每年10%,前3年10%,并在后2年以返还租金的形式从房价中扣除。2018年将只收到上半年的返还租金,返还租金将以管理不善为由停止。 一位姓宗的业主告诉记者

从2019年开始,硅谷广场项目的业主向法院申请强制执行房价退款。法院终止了强制执行程序,理由是所有强制执行措施都已用尽,没有找到可执行的财产。

”冠联公司前法定代表人张红海现已改为张运海,但实际无形的控制者是张红海,他只是通过操作使事情变得模糊。 ”店主告诉记者

中国房地产新闻记者通过股权渗透发现,冠联公司的大股东为亚盛公司55%,郑州陈志鸿贸易有限公司(以下简称陈志鸿公司)45%,河南德胜工业锅炉有限公司(以下简称德胜公司)51%,张红海为法定代表人,河南开封德胜锅炉有限公司(以下简称德胜公司)95%,张红海5%,冠联公司91.24%

大部分业主质疑江山公司及其下属公司在销售部门公开出售许多未经任何手续的非法修建城市主干道的项目。在接受记者采访时,大多数业主质疑地方政府在发展规划和项目监督方面负有监督责任。

“任何手续都不应受到市综合执法局的处罚,并应在各区成立工作组。具体事宜应由小区承担。企业不到这里申请预售,房屋管理局无权处罚 ”郑州市住房保障和房地产管理局市场监管部门的一名工作人员告诉记者

“对于无证销售,该区没有此类职能。这超出了该地区的控制范围。你需要去郑州房管局 ”郑州市金水区房管局一位房产管理部门的工作人员说

为了快速收钱,该项目急于在没有取得预售证书的情况下开始向国外销售,甚至在取得土地证书之前就已经开始了销售办公室的建设。 一方面,开发商简单粗暴地违反规定;另一方面,买家法律意识薄弱;中间是滞后的房地产监管。地方房地产市场的混乱管理还有很长的路要走。

(本文发表在《中国房地产新闻》2003年11月25日版,责任编辑严旭)

过程编辑:曹冉静

责任编辑:张盛兴SF142

以省教育厅基教处张宏伟副处长

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